Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 28 сентября 2017 года дано толкование положениям совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», определяющим правовой статус самовольных построек при наличии залогового обременения на них.
Так, в рассмотренном деле, акционерное общество обратилось в суд с иском к банку о признании недействительным договора ипотеки.
Основаниями этого требования являлись нарушение корпоративного порядка одобрения сделки и наличие у заложенного объекта недвижимости признаков самовольной постройки, которые возникли в результате незаконной реконструкции. При рассмотрении дела акционерное общество во всех инстанциях обращало внимание судов на то, что без снятия залогового обременения оно не имеет возможности привести объект недвижимости в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции.
Акцентируя внимание на вопросе возможности передачи в залог зарегистрированного в установленном порядке недвижимого имущества, обладающего при этом признаками самовольной постройки, следует отметить, что в указанном выше совместном постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ регламентируются лишь случаи, когда предъявлено требование о сносе такой постройки, либо о признании права собственности на неё.
Поэтому в данном случае Верховный Суд справедливо указал, что ни вопрос сноса объекта недвижимости, ни вопрос признания права собственности на реконструированное здание предметом спора не является, поскольку такие требования сторонами дела не заявлялись.
Использование же довода о наличии у здания признаков самовольной постройки лишь для снятия обременения, без последующего сноса либо признания права собственности является, по мнению Судебной коллегии, злоупотреблением правом.
Также высшей инстанцией было отмечено, что являясь собственником объекта недвижимости, акционерное общество располагало полной информацией о нём, а следовательно, подписывая договор залога, не могло не знать о наличии признаков самовольной постройки.
На наш взгляд, данное Определение станет ориентиром для судов нижестоящих инстанций при аналогичных попытках недобросовестных залогодателей снять залоговое обременение путем признания сделки недействительной по формальным основаниям.