К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении № 303-ЭС17-13540 от 22 января 2018 года.

Предметом спора стал пункт договора аренды, предоставляющий арендатору право сдавать арендованные помещения в субаренду.

Помимо этого, в рамках настоящего дела Верховный Суд РФ и все нижестоящие инстанции рассматривали также спор о выполнении сторонами условий дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому арендатор был обязан за свой счет произвести ремонт арендуемых им помещений, но этот эпизод судебного процесса не содержит каких-либо особенностей толкования норм права, поэтому мы его оставляем за скобками.

Спустя 4 года после регистрации договора аренды в установленном законом порядке арендодатель направил арендатору уведомление об отзыве согласия на сдачу арендованного помещения в субаренду, обосновав такой отзыв статьей 157.1 Гражданского кодекса РФ.

Спустя ещё несколько месяцев арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды по причине того, что арендатор продолжал сдавать арендуемые им помещения в субаренду.

Однако, арендатор отказался от расторжения договора, указав, что он не давал согласия на изменение пункта договора, дающего ему право на предоставление помещений в субаренду, в результате чего арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с позицией арендатора, определив отзыв согласия арендодателя на субаренду помещений как существенное изменение условий договора.

Суд округа, в свою очередь, указал, что положение договора аренды о возможности арендатора сдавать помещения в субаренду является предварительным согласием арендодателя, а исходя из содержания статей 157.1 и 615 ГК РФ, а также пункта 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 и пунктов 55, 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 арендодатель, по мнению суда кассационной инстанции, был вправе отозвать своё согласие.

Но Верховный Суд признал такое толкование вышеуказанных норм права ошибочным, отметив, что если договор не содержит условия о праве арендодателя изменять положения договора посредством одностороннего волеизъявления, то расторгнуть договор аренды возможно только при существенном нарушении его условий со стороны арендатора.

Также, Судебная коллегия указала, что статья 615 ГК РФ не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Таким образом, спорное условие договора о возможности передачи имущества в субаренду не является предварительным согласием арендодателя на совершение сделки.