3 апреля 2017 года Определением №305-ЭС14-1186 (8) Верховный Суд Российской  Федерации вскрыл схему уклонения застройщика от соблюдения правил параграфа 7  главы IX Федерального Закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Федерального Закона  от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязав застройщика  включить требования гражданина о передаче квартиры в реестр требований  кредиторов застройщика о передаче жилых помещений.

По схеме, которой Суд дал  правовую оценку, застройщик заключил три договора с гражданином:  предварительный договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи векселя и  договор хранения этого векселя. Однако денежные средства застройщик получил не  по предварительному договору купли-продажи квартиры, а по договору  купли-продажи векселя, выпущенного застройщиком. При этом стоимость векселя  полностью совпадала со стоимостью квартиры, указанной в предварительном
договоре купли-продажи, а сам вексель гражданину застройщиком фактически не  передавался, поскольку по договору хранения гражданин передавал его на хранение  застройщику.

После введения процедуры  банкротства застройщика гражданин обратился в суд с иском о включении его требований по передаче квартиры в реестр  требований кредиторов застройщика о передаче жилых помещений.

Суд первой инстанции гражданину в  удовлетворении заявленных им требований отказал, обосновав своё решение тем,  что гражданином не представлены в материалы дела доказательства произведенной  им застройщику оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого  помещения. Правовой связи между предварительным договором и договором  купли-продажи векселя суд не усмотрел, поэтому платеж за вексель не был признан  оплатой за будущую недвижимость.

Суд апелляционной инстанции  напротив, исследовав всю вышеуказанную цепочку сделок в совокупности, пришел к  выводу о том, что гражданин исполнил перед застройщиком свою обязанность по  оплате будущей недвижимости. Арбитражный суд Московского округа поддержал  выводы суда первой инстанции.

Верховный Суд Российской Федерации  установил притворность сделки купли-продажи векселя, указав что она предназначалась  для прикрытия сделки по купле-продаже квартиры, в связи с чем требования  гражданина о включении в реестр признал обоснованными.

На наш взгляд данное Определение   Верховного Суда может стать началом положительной тенденции более тщательного и  объективного исследования судами нижестоящих инстанций всех обстоятельств дела  по данной категории споров. В конечном счёте, подобная и весьма  распространенная среди застройщиков схема по уклонению от соблюдения  установленных законодательством обязательств перед физическими лицами должна  перестать быть эффективной и навсегда уйти в прошлое.